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GRIT bien positionné pour une forte croissance

Grit Real Estate Income Group Limited (« Grit » ou « le Groupe »), une entreprise immobilière panafricaine cotée à Londres et spécialisée dans l’investissement et la gestion active d’un portefeuille diversifié d’actifs soutenus par des baux à long terme libellés en dollars américains et en euros avec des locataires multinationaux de haute qualité, a annoncé aujourd’hui des performances opérationnelles solides pour l’exercice financier clos le 30 juin 2023.

Bronwyn Knight, PDG de Grit, a commenté :

« Nous sommes très satisfaits de ces résultats qui nous placent dans une bonne position pour la croissance selon notre stratégie Grit 2.0. Malgré les contraintes macroéconomiques importantes dans la plupart des marchés émergents dues à l’augmentation de l’inflation mondiale et des taux d’intérêt, nous avons cédé des actifs non stratégiques à leur valeur comptable ou proche de celle-ci, réduit notre endettement et les risques de refinancement de la dette, et progressé de manière significative dans l’acquisition d’une participation majoritaire dans GREA, notre associé en développement.

« Au cours de l’exercice examiné, GREA a livré le parc de bureaux primé Precinct et l’hôpital Artemis Curepipe à Maurice, et est en avance sur les délais et le budget pour la livraison du centre d’appels Eneo at Tatu Central début 2024. »

Le Groupe a enregistré une augmentation de 7,3 % du chiffre d’affaires des activités en cours (hors cessions) à 63,4 millions de dollars américains, contre 59,1 millions de dollars américains lors de l’exercice financier précédent. Le résultat net d’exploitation des activités en cours a augmenté de 5,7 % à 52,0 millions de dollars américains (contre 49,2 millions de dollars américains en FY22), malgré des vents contraires forts dus à la volatilité des taux d’intérêt mondiaux et à la hausse des coûts de financement.

Au cours de l’exercice examiné, Grit a remboursé une dette nette de 28,3 millions de dollars américains, principalement grâce au produit des cessions d’actifs non stratégiques et à la réorientation des liquidités générées par les opérations vers la réduction de la dette. En conséquence, le ratio prêt-valeur a diminué de 2,4 % pour s’établir à 44,3 %. Le Groupe a réussi à recycler des actifs d’une valeur de 135 millions de dollars américains, à leur valeur comptable ou proche de celle-ci, notamment son investissement dans Beachcomber Hospitality Investments Limited, comprenant trois hôtels à Maurice, et sa participation de 25,1 % dans Letlole La Rona cotée au Botswana.

Les encaissements des loyers contractuels du Groupe ont continué de s’améliorer au cours de l’exercice examiné, atteignant 101,3 % du revenu locatif contractuel (contre 92,8 % pour les 12 mois se terminant le 30 juin 2022). De plus, 94,5 % des revenus sont libellés en dollars américains, en euros ou indexés sur des devises, contre 91,5 % lors de l’exercice financier précédent.

Le portefeuille actuel de Grit comprend 33 actifs générant des revenus d’une valeur de 862,0 millions de dollars répartis dans 11 pays africains et sept secteurs, notamment les bureaux commerciaux, les hébergements d’entreprise et consulaires, l’industrie légère, le médical, le commerce de détail et les actifs d’hôtellerie.

Le EPRA* Vacancy Rate du portefeuille a augmenté pour atteindre 6,4 % contre 4,7 % lors de l’exercice financier précédent, principalement en raison des changements de composition dans le portefeuille après des cessions d’actifs. Un taux moyen pondéré d’expiration des baux de 4,4 ans (exercice 2022 : 4,8 ans) a été rapporté, avec un taux d’escalade contractuelle annuelle moyenne pondérée de 3,0 % (exercice 2022 : 5,4 %).

« Notre évolution d’un revenu à un revenu à fort impact est soutenue par la valeur que nous créons dans les nouveaux investissements et avec nos différents services professionnels à faible intensité de capital. Je suis très satisfait des progrès réalisés à cet égard, avec une augmentation de 180,8 % des frais de gestion d’actifs, soit 1,4 million de dollars

. »

« Bien que cette performance parte d’une base faible, le total des frais de gestion des actifs immobiliers, des installations et des services de développement fournis à la fois aux clients internes et externes ainsi qu’aux co-investisseurs s’est élevé à 4,7 millions de dollars pour l’exercice, soit près de 7,5 % du chiffre d’affaires des activités en cours », a ajouté Knight.

Les dépenses administratives ont augmenté de 40,3 %, principalement en raison des pressions inflationnistes élevées, des coûts de mise en service liés à l’investissement accru dans APDM et GREA, ainsi que de l’impact sur une année pleine du bureau kényan générant des revenus du Groupe et de la création de Bora Africa en vue de sa croissance future. Le Groupe estime que d’autres initiatives de réduction des coûts et une augmentation attendue de la base d’actifs suite à la consolidation de GREA permettront de réduire les frais administratifs de 2,4 % à 1,8 % du total des actifs générant des revenus à moyen terme.

Les bénéfices EPRA* ajustés ont donc diminué de 77,0 % pour atteindre 0,72 centimes de dollar par action, et les bénéfices distribuables ont baissé de 15,6 % pour atteindre 4,29 centimes de dollar par action. La réduction de 8,3 % de la valeur nette de remplacement EPRA (« NRV ») ** à 72,8 centimes de dollar par action résulte d’une combinaison de lenteur dans les évaluations immobilières compte tenu du contexte macroéconomique mondial, de provisions et de dépréciations pour des projets immobiliers et de frais de transaction liés à l’acquisition de GREA et à un prêt syndiqué de 306 millions de dollars.

Grit n’est pas une société d’investissement immobilier (« REIT ») et le conseil d’administration a décidé de ne pas verser de dividende final. En conséquence, le dividende total pour l’année est de 2,00 cents par action, représentant un ratio de distribution de 46,6% des bénéfices distribuables.

Knight explique que Grit a eu plusieurs besoins en liquidités au cours de l’année écoulée pour soutenir ses objectifs stratégiques et ses projets d’investissement. Le Groupe a augmenté avec succès sa participation dans GREA de 56,4 millions de dollars, remboursé un total de 35,1 millions de dollars de dette et financé les coûts initiaux de 7,4 millions de dollars pour son prêt syndiqué de 306 millions de dollars.

« De plus, nous sommes en transition entre les actifs générateurs de revenus cédés au cours de l’année écoulée et les actifs en cours de développement dans le portefeuille GREA élargi. Cela a entraîné une perturbation temporaire des flux de dividendes normalisés provenant des propriétés sous-jacentes, ce que nous nous attendons à normaliser durant les six prochains mois.

« Les fluctuations des taux d’intérêt et les pressions inflationnistes combinées à l’aggravation des tensions au Moyen-Orient ont accru les risques macroéconomiques auxquels nous sommes confrontés en tant que Groupe, ce qui a conduit le Conseil à renoncer à déclarer un dividende final.
« Plusieurs initiatives, notamment un cycle de dividendes normalisé basé sur les actifs récemment achevés dans le portefeuille GREA, la mise en œuvre de la politique de dividendes GREA et d’autres opérations immobilières devraient fournir des injections de liquidités significatives au Groupe, reconstituant nos flux de trésorerie opérationnels et permettant soit le versement d’un dividende exceptionnel, soit une augmentation du dividende du premier semestre de l’exercice en cours », a-t-elle déclaré.

Après la date de clôture de l’exercice, Grit a conclu la dernière phase de l’acquisition d’une participation majoritaire dans GREA et APDM, ce qui a permis au Groupe de détenir une participation directe de 51,48% dans GREA et de 78,95% dans la société de gestion d’actifs de GREA, APDM. Suite à l’émission d’actions à APDM dans le cadre du programme d’incitation à la gestion, Grit détient maintenant une participation effective de 54,22% dans GREA.

Grit a également créé Bora Africa, un véhicule immobilier industriel spécialisé, et y a injecté cinq de ses actifs industriels. Pour financer les futures acquisitions immobilières axées sur le développement durable, la Société Financière Internationale a approuvé l’émission de billets subordonnés d’une valeur de 30 millions de dollars par Bora Africa.

« GREA a procédé à l’acquisition et à la recapitalisation, ainsi qu’à la finalisation de l’instrument de financement de la SFI pour Bora Africa, ce qui nous positionne favorablement pour une croissance solide grâce à notre stratégie Grit 2.0 avec une attention accrue sur des investissements à impact sélectifs dans des secteurs tels que l’industrie légère, le logement diplomatique, les installations médicales et les centres de données.

« Bien que les taux d’intérêt en hausse continuent de peser sur les bénéfices, notre objectif demeure l’optimisation des coûts, la réduction des dépenses administratives et une stratégie d’endettement à long terme et durable qui nous permettra de gérer le coût moyen pondéré du financement tout en atteignant les clauses d’escalade des baux contractuels », conclut Knight.

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